Ce mercredi 22 février, les Assises du logement ont réuni 175 représentants de plus de 75 associations et organisations du secteur. Au Centre culturel de l'Abbaye de Neumünster, ces derniers ont échangé sur les enjeux du logement du marché privé et sur la création et la gestion de logements abordables. Et ce, avec une problématique commune: comment créer 10.000 logements abordables? En cette année électoralement chargée, Henri Kox, ministre du Logement, a présenté des propositions d’amélioration aux projets de loi sur le bail à loyer et le logement abordable.

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Salle pleine aux Assises du logement

Vu l'urgence que connait actuellement le secteur de la construction, Henri Kox a souhaité avancer une partie des deux journées d'Assises du logement initialement prévues en mai prochain. Le ministre du Logement a donc invité les acteurs du domaine à se réunir pour une première journée de concertation anticipée ce 22 février. L'événement a rassemblé pas moins de 175 participants et un grand nombre d'organisations étaient ainsi représentées sur place: la Chambre des députés, les promoteurs publics et privés, les associations partenaires du ministère du Logement œuvrant pour l'accès au logement abordable, les organisations salariales et patronales, les conseillers logement des communes, les offices sociaux, ainsi que les médias.

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Une stratégie globale pour le droit au logement

L'explosion des prix sur le marché privé, la croissance continue des taux d'efforts des locataires et des jeunes acquéreurs, dans un contexte de taux d'intérêt en croissance et d'une offre largement insuffisante en logements abordables, posent un réel problème d'équité et de cohésion sociale. Depuis 2018, le ministère du Logement a produit un ensemble de réformes, de mesures et de leviers regroupé au sein de la Stratégie nationale du logement abordable. Un concept présenté par le ministre du Logement lors des Assises nationales du 22 février.

À cette occasion, Henri Kox a aussi présenté des propositions d'amélioration des projets de loi portant sur le logement abordable et sur le bail à loyer en cours d'instance. Il a également réaffirmé le soutien porté à la "Gestion locative sociale" qui sera renforcée. Le ministère a par ailleurs tenu à rappeler qu'il était actuellement non seulement en attente des avis du Conseil d'État sur le projet de loi du logement abordable et du bail à loyer, mais également de son avis concernant le projet de loi des aides individuelles. À noter qu'une première adaptation, celle de la subvention de loyer, est entrée en vigueur en 2022 dans le cadre des mesures décidées lors de la tripartite. Le ministère a augmenté son budget de 10 millions à 25 millions d'euros pour la seule subvention de loyer.

Les échanges entre les acteurs du secteur étaient organisés autour de deux débats: les enjeux du marché du logement privé et la création de logements abordables. Ces derniers ont été suivis de questions-réponses.

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De nouvelles propositions pour soutenir le secteur et mieux protéger les locataires

1. Accélérer le développement du logement abordable

Le ministre du Logement, Henri Kox, se propose de soumettre au gouvernement une série de modifications au projet de loi 7937 relative au logement abordable, déposé en décembre 2021 et toujours en attente d'un avis du Conseil d'État. En effet, suite aux échanges et aux recherches menées depuis plus d'un an avec les acteurs du terrain et en tenant compte d'une série d'avis des chambres professionnelles et d'autres entités concernées, le ministre a présenté, toujours lors des Assises, une série d'améliorations et de simplifications visant à renforcer le développement de ce second marché du logement entièrement voué à "l'abordabilité". Ces propositions seront ensuite coulées en amendements et proposées au gouvernement pour adoption.

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Les propositions faites par le ministre concernent essentiellement:

- L'introduction d'une panoplie de logements destinés à des publics spécifiques comme les jeunes, les 60+, les salariés ou encore les associés des sociétés coopératives actives comme promoteurs sociaux;

- La simplification des procédures d'attribution des logements abordables locatifs à la demande des bailleurs sociaux;

- L'adaptation des forfaits de gestion auxquels peuvent prétendre les promoteurs et les bailleurs sociaux pour leurs efforts de même qu'une simplification des conditions de l'agrément du bailleur social;

- La prise en compte de terrains mis à disposition par des personnes physiques et morales à des promoteurs sociaux via emphytéose en vue du développement de projets de logements abordables;

- L'instauration d'un dialogue structuré proposé aux acteurs du terrain afin d'avancer ensemble vers le droit au logement pour tous.

Henri Kox, ministre du Logement © SIP

2. Rachat de projets privés en "vente en état futur d'achèvement"

Henri Kox, a également rappelé la possibilité pour des promoteurs privés de proposer à l'État des projets de logements en vue d'une acquisition en "vente en état futur d'achèvement" (VEFA). Cette option ouverte à tous les acteurs ne sera possible cependant que pour les projets qui répondent aux critères du cahier des charges appliqué aux projets de création de logements abordables bénéficiant d'une aide à la pierre du ministère. Une commission interne à l'État est actuellement en train d'évaluer un certain nombre de propositions d'acquisition. Ainsi, la continuité de l'activité de la construction est garantie, les emplois des salariés du secteur protégés et, par la même occasion, le ministère du Logement se voit offrir une opportunité pour augmenter davantage le nombre de logements abordables.

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3. Mesures fiscales qui soutiennent les primo-accédants

Dans le même contexte du fléchissement des investisseurs que connait le marché immobilier du neuf, le ministre s'est exprimé en faveur de mesures fiscales soutenant les personnes qui achètent leur premier logement.

Dans le même ordre d'idées, le ministre a insisté sur l'idée d'abolir, pour les ventes en VEFA et pour douze mois, uniquement les frais d'enregistrement sur la quote-part construction déjà réalisée. "Ces deux mesures permettent d'un côté de soutenir les primo-accédants et de l'autre la poursuite des mises en chantier de nouveaux logements. Évidemment, je m'attends également à ce que les professionnels de l'immobilier prennent leur responsabilité et – au lieu de thésauriser le foncier et de retarder les projets futurs – continuent la construction de logements en répondant aux signaux du marché. Ces signaux nous guident plutôt vers une stabilisation des prix et mettent fin à la poursuite des hausses que nous avons connues dans les dernières années."

4. Le plafond des loyers: deux améliorations ciblées et calibrées au projet de loi

Une des mesures prévues dans le cadre de la Stratégie nationale du logement abordable est le projet de réforme du plafond des loyers, développée dans le but de lutter contre des loyers excessifs et de fournir aux propriétaires, aux locataires, aux commissions des loyers et aux juridictions de la paix les moyens nécessaires pour assurer des loyers équitables pour tout le monde. "La réforme du plafond des loyers est essentielle pour l'attractivité du pays, notamment lors du recrutement de main-d'œuvre supplémentaire", a rappelé Henri Kox, "mais c'est aussi un défi à relever pour atteindre l'équité sociale et réaliser le droit au logement prévu dans notre nouvelle constitution."

Cette réforme a été largement débattue au cours des dernières semaines et encore ce 22 février, lors des Assises. Le ministre du Logement a en effet profité de cette journée pour annoncer vouloir apporter deux modifications au projet de loi en instance législative, afin de répondre aux interrogations et aux attentes légitimes qui ont été relevées.

- SIMPLIFIER LA RÈGLE DES TIERS ANNUELS

Actuellement, le projet de loi prévoit que des hausses de loyer de plus de 10% doivent être appliquées d'office selon le régime des "tiers annuels". Cela signifie qu'une hausse de plus de 10% doit être répartie en parts égales sur trois années consécutives avant de devoir attendre à nouveau deux ans pour appliquer une nouvelle hausse du loyer. Cette approche étant trop complexe et ne permettant pas de lutter efficacement contre des hausses de loyer excessives, il est proposé de remplacer la règle des tiers annuels par une limite biennale de hausse des loyers de 10%. En conséquence, les loyers ne pourront pas être adaptés de plus de 10% à la hausse.

- RENFORCER LA PRISE EN COMPTE DES EFFORTS DE RÉNOVATION

Dans la détermination du capital investi, réévalué et décoté qui sert de base au calcul du plafond des loyers, il sera précisé que les dépenses liées aux rénovations et aux améliorations des logements ne seront décotées qu'à partir du moment de leur réalisation effective. Cette approche permet de mieux tenir compte des grands travaux visant une rénovation énergétique et d'inciter les propriétaires de façon générale à lutter contre la vétusté des logements.

Un dialogue avec les acteurs du logement

Prochaine étape? Revoir les améliorations des projets de loi en fonction des débats menés et des points de vue échangés, avant de les formaliser et de les présenter sous forme d'amendements dans les mois et semaines à venir. "Avec la Stratégie nationale du logement abordable, les jalons sont posés. Maintenant, il s'agit d'ajuster et d'accélérer l'activation de ses différents leviers pour assurer une mise en œuvre ciblée et coordonnée avec tous les acteurs intéressés", a ainsi conclu Henri Kox. Le prochain rendez-vous d'échange avec les acteurs du logement est prévu le 11 mai 2023 pour une deuxième journée d'Assises du logement.

Roude Léiw / ministère du Logement